一季度土拍觀察：核心城市頻現“高價地”，非熱點城市漸起波瀾

　　一季度土拍觀察：核心城市頻現“高價地”，非熱點城市漸起波瀾

　　21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

　　4月1日，杭州進行二季度首場土拍，出讓8宗宅地，其中4宗成交溢價率超50%，平均溢價率38.5%。

　　今年以來，核心城市土地市場持續升溫，北京、上海、杭州、成都等地多宗宅地高溢價成交，刷新城市樓面價記錄，成為新的單價“地王”。僅3月單月，杭州和成都宅地成交樓面價均兩度刷新，成都宅地最高樓面價達41200元/平方米、杭州達88029元/平方米。

　　受高價地塊成交增加影響，一季度各線城市土地成交價格提升。中指數據顯示，一季度一線城市、二線城市和三四線城市土地成交樓面價同比分別增長56.0%、14.9%和18.4%，一二線城市宅地成交總價格增幅更為明顯。

　　在受訪專家看來，相關政策優化調整成為一季度核心城市高價成交地塊出現的直接原因。此外，各地供地結構的變化、優質地塊供應增加、改善性需求增長、房企年初拿地可以在當年進行銷售等，均是重要影響因素。需要注意的是，與以往 “地王潮” 相比，此次高價地塊頻現，并非由杠桿因素主導。并且地塊高價成交的現象正從核心城市向部分非熱點二線城市逐漸蔓延。接下來核心城市優質地塊仍保持較高關注度，土拍熱度有望延續。

　　“地王”再現

　　據中指數據，今年一季度，北京、上海、杭州、成都共有35宗地塊成交溢價率在25%以上，4城成交樓面價均創歷史新高，其中杭州3次刷新最高樓面價記錄，成都2次刷新最高樓面價記錄。另外，蘇州、深圳等地也出現高溢價成交地塊。

　　僅從3月單月來看，3月11日，成都高新區桂溪街道銅牌村9組、10組地塊成交樓面價31700元/平方米，刷新成都涉宅用地成交樓面價最高記錄；3月27日，成都金融城三期H10地塊經213輪競價被建發以106%的高溢價率獲取，成交樓面價達41200元/平方米，再度刷新成都宅地成交樓面價最高記錄。

　　無獨有偶，3月18日，北京海淀樹村地塊成交樓面價102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高記錄。3月25日，杭州濱江水電新村地塊經過72輪的激烈競爭，以77409元/平方米的樓面價成交，溢價率69.86%，刷新杭州涉宅用地成交樓面價最高記錄，這一記錄僅保持了3天。3月28日，杭州西湖區蔣村文新單元地塊出讓，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%，成為杭州新“地王”。

　　在今年土拍市場，杭州無疑是各方關注的焦點，也是觀察今年核心城市土地市場的一個典型樣本。據浙報傳媒地產研究院統計，3月杭州市區共成交10宗涉宅地塊，總建筑面積61.8萬平方米，成交金額266.2億元，環比大幅上漲，達近一年高位。

　　另據杭州貝殼研究院數據，今年1—3月，杭州宅地出讓已收金595億元，位居全國首位，同比增長150%。

　　杭州土拍市場持續升溫、地價高頻刷新背后，發生了什么？

　　杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，首先，今年以來，杭州因“六小龍”出圈，城市發展迎來新一輪上升期，市場關注度極高。杭州是一二線核心城市之一，房企從安全性角度出發，更有意愿來杭州拿地，也出現了外來房企進駐。

　　其次，今年杭州核心地塊供應呈現井噴之勢，集中推出“壓箱底”的優質地塊。今年杭州主城區推出17宗地，占比為53%，更有多年未供地的區域上新，如蔣村低密宅地、濱江水電新村、杭州拱墅湖墅等，地塊稀缺性直接推高溢價。

　　再次，“地王潮”的涌現與政策優化密不可分，杭州先后取消“地價上限”和限價政策，并調整容積率規則，這三大政策窗口打開之后，房企在產品打造上可操作的空間加大，利潤想象空間增強，拿地積極性相應增加。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，一季度核心城市土地市場上演“價格競賽”，同樣是高溢價、高單價地塊頻現，但與上一輪“地王潮”相比，一季度“地王”再現的最大特點，是并非由“杠桿驅動”，而且拿地房企以少數央國企為主，地塊主要位于城市中心區域或核心區域，地塊規模整體不大，大部分地塊也沒有出現“面粉貴過面包”的情況。另外，“地王”現象開始向天津、沈陽、鄭州等非熱點二線城市蔓延。

　　李宇嘉表示，一季度高價成交地塊的出現，最直接的原因是政策扶持。去年以來，各地的土地限價，“90/70”政策，競配建、競自持政策等相繼取消，很多城市還著手降低容積率，并出臺新規支持打造新一代住宅，建設“好房子”，也在公攤計算、計容方面提供支持。

　　與此同時，李宇嘉表示，各地供地政策也從以外圍為主轉向以中心區域為主，并推出優質地塊，回應改善性住房需求增長與房企尋求確定性業績的需求。

　　此外，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，房企對核心城市新房市場銷售回穩的看好，補倉意愿較高，同時，房企年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉效率。

　　土拍升溫將持續？

　　受優質地塊供應和高價地塊成交帶動，各線城市土地成交價格提升。中指數據顯示，一季度一線城市、二線城市和三四線城市土地成交樓面價同比分別增長56.0%、14.9%、和18.4%。

　　另據克而瑞數據，一季度全國300城土地成交平均溢價率達到11.4%，達2021年下半年以來新高。分月來看，1月、2月和3月土地成交平均溢價率分別為8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市場信心持續提振。

　　從土地成交價格來看，不同能級城市成交價格均有所增長，一二線城市增幅更加明顯。中指數據顯示，一季度一線城市、二線城市和三四線城市土地成交總價同比分別增長47.1%、33.5%和5.4%，平均溢價率分別為16.9%、19.1%和3.6%。其中杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43.2%、28.1%。

　　以3月部分重點城市宅地成交金額為例，北京宅地成交金額569億元，同比增長45%；上海宅地成交金額345億元，同比增長73%；蘇州宅地成交金額128億元，同比增長116%。

　　克而瑞分析認為，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽、寧波等城市亦出現局部回暖，表明市場信心正從核心城市向更多城市的優質板塊擴散。土地端的回暖也在逐步傳導至銷售端，一季度核心城市改善型項目去化加速，印證市場信心修復。

　　如以杭州為例，上官劍表示，土地市場變暖，杭州新房市場，尤其是改善性新房項目出現去化速度加快、庫存減少的情況。3月杭州市區新房成交6739套，環比2月增長183%，遠郊臨安區域去化周期已經從45個月下降到23.2個月。

　　二季度土拍市場已經開啟。據中指數據，4月1日，杭州8宗宅地出讓，其中6宗溢價成交，4宗溢價率超50%，共收金92.95億元；4月2日，蘇州姑蘇區低密宅地出讓，成交樓面價26054元/平方米，溢價率23.77%；同日，南京2宗宅地出讓，其中玄武區宅地溢價43.37%成交。

　　從杭州來看，上官劍表示，二季度杭州將保持小規模、快節奏的供地模式，即“高質量、優結構、增頻率”。隨著市場的回暖、優質地塊的持續推出，接下來杭州土地市場的樓面價和溢價率都將保持高位。

　　從不同能級城市看，曹晶晶表示，短期來看，在房企拿地持續聚焦的背景下，今年核心城市優質地塊仍保持較高關注度，但低能級城市土地市場或仍面臨一定壓力，城市及區域分化現象將延續。

　　克而瑞則分析認為，隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機制深化，核心城市供地將進一步向主城優質板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動土地資源向高品質開發集中。盡管年中三四線城市供地占比季節性上升可能拉低整體溢價率，但優質地塊占比提升將支持土拍熱度延續，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。