一季度收官，北上廣深樓市集體迎來“小陽春”

　　一季度收官，北上廣深樓市集體迎來“小陽春”

　　孫夢凡

　　北上廣深樓市集體出現“小陽春”行情。

　　過去的3月，北京新房網簽環比漲111%、同比漲36%，二手房網簽環比漲62%、同比漲35%；深圳新房網簽環比增長67.5%、同比增長47.2%，二手房網簽環比增長65.3%、同比增長58.3%......上海和廣州，二手房成交也出現上行，一線城市的樓市集體“迎春”。

　　北京市西城區一位房產中介表示，自己所在門店3月成交較前兩月明顯增加，主要受季節性學區房成交拉動，部分房源價格也較去年四季度有所上行�！俺�了小戶型占坑落戶房，大戶型成交也比較活躍�！�

　　在樓市“止跌回穩”過程中，一線城市充當著領頭羊的角色。若放眼全國，樓市仍呈現“分化”行情，低能級城市仍在底部調整，等待回暖周期的到來。

　　新房市場點狀高溫

　　今年以來，一線城市的新房市場，頻繁出現高端項目熱銷現象。

　　以北京為例，今年海淀區新房市場“供應井噴”，曾經的稀缺板塊連續推出高端改善項目，市場成交也出現“點狀”高溫現象。比如3月份，海淀區頤海澐頌、和樾玉鳴、和樾望云等幾個項目接連面市，開盤當天認購分別錄得72.5億元、67億元、85億元銷售額。

　　雖然在業內看來，個別板塊的項目熱銷，不能代表整體市場全面回暖，但受幾個高端項目連續入市的拉動，今年3月份北京新房市場整體成交上漲，成交均價也有所上行。

　　據北京鏈家研究院統計數據顯示，3月，北京新建商品住宅(不含共有產權房)成交4151套，同比上漲51.7%、環比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月成交水平；成交均價64999元/平方米，同比上漲11.7%、環比上漲17.4%。

　　北京鏈家研究院分析師岳微表示：“海淀功德寺板塊新房項目入市，明顯帶動市場成交，項目單價超過10.5萬元/平方米、總價1500萬元/套，亦對市場價格產生拉動作用。”

　　同時，3月份成交的項目網簽速度也加快，從3月網簽整體數據看，據北京市住建委，北京3月住宅市場升溫，新建商品房住宅累計網簽4850套，環比上漲111%，同比上漲36%。

　　不僅是北京，一線城市中的深圳新房市場也出現升溫。樂有家研究中心數據顯示，3月深圳一手網簽4161套，環比增長67.5%、同比增長47.2%，當月多個“網紅盤”加推，助推市場熱度提升，如龍華有項目加推153套100平方米以上大戶型，1小時去化達到98%。

　　克而瑞表示，3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，重點城市迎來局部“小陽春”行情。其中，一線韌性強于二三線城市，3月成交面積環比近乎翻番，同比增8%，一季度累計同比增22%。

　　該機構認為，這主要得益于新政余溫刺激需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，使得整體成交規模處于階段性高位，京廣深均呈現同環比齊增。其中，北京核心區改善盤入市，帶動市場放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計同比增19%；僅上海單月同比微降7%。

　　當前，到一線城市投資，已經成為房企共識，核心城市新房市場回溫，也對房企業績有所助力。

　　克而瑞數據顯示，今年3月，TOP100房企實現銷售操盤金額3175.7億元，環比增長68.8%、同比降低11.4%。累計來看，百強房企1～3月實現銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。

　　不過，一線城市的市場高熱，不能代表全國樓市整體溫度，房企坦言當前市場十分“分化”。

　　有央企管理層在近期業績會上表示，當下的樓市呈現幾個特點：第一是政策暖風頻吹，市場情緒回暖明顯，整體受政策預期影響較大；第二是行業總體仍在量價調整過程中，出現“止跌回穩”的跡象，但市場分化突出，⼤多數三四線城市短期之內壓⼒仍然較⼤。

　　“現在來看，⼀線城市和部分⼆線核⼼城市，這些⾼等級城市有望率先⽌跌回穩，⽆論是從⼟地拍賣、新房⼆⼿房成交，都能明顯看到這個趨勢�！痹撈髽I管理層表示。

　　多家房企預計，今年全國整體的新房市場，會呈現“基本筑底、分化加劇”的格局，預計總成交量會略有下滑，但下行空間有限；市場規模及房價結構性企穩，部分對政策敏感、信⼼復蘇的核心城市，量價有望穩中有升，在過去兩個⽉內，這一特征已經⽐較明顯。

　　二手房市場成交放量

　　相較于高價盤頻出的新房市場，二手房市場更能反映樓市基本面。

　　“三月份，不少片區二手房成交量都比較大，比如西城區低總價的一居室、二居室的房源，基本都是靠學區拉動的。”4月2日，北京市西城區一房產中介對記者表示。

　　今年3月，北京二手房市場成交整體回暖，上述中介告訴記者，自己所負責的片區熱度明顯升溫，其中房源較少的小區成交量變動不大，但房源多、流動性強的學區房，當月成交明顯放量。

　　從整體網簽數據看，北京市住建委數據顯示，北京3月二手住宅累計網簽19234套，環比上漲62%，同比上漲35%，網簽面積約173.55萬平方米，是近24個月以來第二高水平(僅次于2024年12月)。

　　一般而言，北京二手房的月度成交量，1.2萬套到1.7萬套之間屬于正常區間，如果低于該區間說明市場較冷淡，高于該數值尤其是2萬套的話，說明市場已經處于較熱狀態。

　　從3月份表現看，北京二手房市場確實較為活躍。北京鏈家研究院表示，3月新增房源量、客源量、帶看量均較2月進一步增長，市場預期和價格走勢總體平穩，預計后續價格走勢仍將以穩為主。

　　其他一線城市的二手房市場，也在3月份明顯放量。樂有家研究中心表示，3月深圳二手住宅網簽6078套，環比增長65.3%、同比增長58.3%；看房量、成交量持續維持在去年10月高峰水平，成交均價連續6個月穩定在6.3～6.4萬元/平方米，“止跌回穩”趨勢明顯。

　　廣州方面，當地房地產中介協會數據顯示，3月(統計周期：2月26日至3月25日)，廣州二手住宅共網簽10866套、108.47萬平方米，環比分別增長73.08%、74.34%。今年一季度，廣州二手住宅網簽27182套、271.90萬平方米，同比分別增長19.80%、19.57%。

　　上海樓市“小陽春”同樣啟幕，3月份最新網簽數據顯示，上海二手房網簽量達2.94萬套，同比上漲43%，環比增長75%，已創下2024年“9.29”新政實施后的月度成交次高峰。

　　克而瑞表示，3月30個重點城市二手房成交面積預計2233萬平方米，同環比分別增長21%和50%，一季度累計同比正增22%。熱點城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二線城市，客群主要集中在價格敏感度較高的剛需剛改客群。

　　不過，相較于新房市場的高價盤入市，二手房價格依然未漲、整體微幅下滑。中指研究院數據顯示，一季度百城二手住宅價格，除成都累計上漲外，99個城市累計均下跌；3月份，百城二手住宅均價13988元/平米，環比下跌0.59%，連續下跌35個月，同比下跌7.29%。

　　在業內看來，3月“小陽春”是否能到來，一定程度上決定著樓市的熱度走向。從目前情況看，一線城市引領了“小陽春”熱度，部分二線城市成交也較為亮眼。克而瑞預計，4月仍為“銀四”成交旺季，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等，或將延續高位震蕩行情。

　　從政策層面看，今年3月份，全國各地出臺約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度，探索“房票安置”政策。今年兩會，“穩住樓市”首次被寫入總體要求，并用較大篇幅詳細部署房地產政策，業內預計接下來的重點，是加快推動各項政策落地見效。