核心城市“地王”此起彼伏，折射出怎樣的市場趨勢？

　　核心城市“地王”此起彼伏，折射出怎樣的市場趨勢？

　　鄭娜

　　三月，土地市場迎來“小陽春”，各大房企大手筆搶地，單價“地王”也持續更新。

　　杭州在今年一季度內三次刷新成交樓面價紀錄，廈門國企建發將地價一舉帶進了“8萬元”大關；在成都，建發也以超4萬的單價打造了一個新“地王”；而建發在北京1月份拿下的“地王”在3月中旬易主，央企中海地產以10.2萬元/平方米的樓面價成交摘得海淀區樹村地塊……

　　在行業持續調整的當下，這波“地王”的地塊指標多呈現出低容積率、配建減少等的趨勢，而新房限價政策的取消則給高地價項目留下了更多利潤空間，開發商可打造的產品業態也從高層向洋房、別墅、“四代宅”不斷豐富，溢價空間也持續提升。

　　業內認為，多重因素疊加，這些“地王”項目誕生的產品也將朝著高端化的方向發展，在滿足市場上高端改善需求的同時，也逐步重塑房地產市場的格局。

　　地價頻創新高

　　3月28日，在杭州舉行的年內第十批次土拍中，建發以超34億元的總價競得西湖區蔣村地塊，溢價率超110%，8.8萬元/平方米的樓面價不僅創下了新的單價“地王”，更順勢將杭州地價帶入了“8萬元時代”。

　　作為近期土拍熱潮的焦點，這已經是杭州在今年一季度內第三次刷新單價紀錄。民企濱江先是在1月份以約6.5萬元/平方米的樓面價拿下拱墅區一宗地塊，創下當時單價新高，2個月后又以超7萬元/平方米的成交單價再度自己的刷新紀錄。不過，這一紀錄僅保持三天，就被建發打破。

　　成都的土地市場也在3月內被快速刷新。3月中旬，高新區一宗地塊剛以超3萬元/平方米的樓面價成為新“地王”，半個月后，建發又以超100%的溢價率拿下了金融城三期地塊，超4萬/平方米的價格成為新晉“地王”。

　　一線城市自然也不落后。3月中旬的北京就誕生了一個單價“地王”，中海地產以75億元的總價拿下了海淀區樹村宅地，成交樓面價達10.23萬元/平方米，刷新了北京土拍成交樓面價的紀錄。這也是北京土地單價首度突破10萬元大關。

　　在上海，除了不斷被刷新的板塊單價紀錄外，2月末協議出讓的靜安寺風貌地塊以超16萬元/平方米的單價，超過去年徐匯濱江原小米地塊約13萬元/平方米的地價，成功刷新全國樓面價“天花板”。

　　此外，蘇州工業園區一宗宅地也在3月成功出讓，45%的溢價率也創下了取消限價以來蘇州土拍溢價率新高。合肥、武漢、鄭州、南京等熱點二線城市雖未有“地王”誕生，但樓面價也有提高。

　　梳理“地王”的具體情況可以發現，在房地產市場仍筑底企穩的當下，這些“地王”多發生在確定性高的核心城市優質板塊內。

　　58安居客研究院院長張波向記者表示，這些地塊多位于城市核心區，例如杭州西溪濕地旁、北京海淀學區，這正是“地王”能產生的最主要原因所在，項目的流量預期會有保證。

　　明源不動產研究院首席研究員艾振強也認為，最近涌現出的“地王”都是熱點城市核心區“壓箱底”的地塊，稀缺性十分明顯，同時近幾年隨著行業持續調整，房企紛紛收斂聚焦于一線及強二線核心地段，以稀缺地塊鎖定抗風險能力。

　　“近幾年，一線和部分新一線城市核心區的住宅用地供應，其實是在持續縮量的。同時，近年的調整讓市場清晰地看到，核心城市核心板塊的保值增值能力是可靠的，高端改善產品的表現也可圈可點。”艾振強表示，疊加“止跌回穩”的總基調，使得這些地塊具有很高的安全邊際，贏得各大房企的青睞，推高了溢價率，造成“地王”頻出的景象。

　　另一個明顯的趨勢是當前“地王”多由央國企或穩健的民企競得，拿地更趨理性，不同于市場上行期誕生于民企爭奪戰中的“地王”項目，這些項目多為追求規模或制造轟動效應、打響品牌。

　　近來在上海、杭州等多個熱點城市先后拿下地王的綠城，其行政總裁郭佳峰提及拿地策略時就表示，“我們在規避一些過熱的局部區塊， 比如北京、杭州一些項目我們參拍了，但是超過了理性授權地價，就沒有去獲取。”

　　高端改善是關鍵“解法”

　　細看2025年涌現出來的“地王”，本身亦有許多新特點，其中之一是下降的容積率。

　　記者梳理發現，建發在杭州拿下的西湖區宅地，容積率僅1.1；北京海淀區樹村地塊容積率也設為1.6，而上海靜安寺風貌地塊的容積率僅為1.44。在4月1日剛結束的杭州二季度首場土拍中，有6宗地塊為低密宅地，容積率≤1.8，其中蕭山蜀山、錢塘江東地塊容積率僅1.1。

　　值得一提的是，近日由金茂拿下的廣州天河區世界大觀地塊盡管未在地價方面創新紀錄，但這宗二次上架的地塊，容積率從1.8降至1.1，也體現出近來土地供應端的降低容積率這一趨勢。

　　據克而瑞監測，3月，低密地塊供應占比維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為1.98，已連續8個月低于2.0；其中上海2025年以來的平均供地容積率也從1.87下降至1.78，這也是供地“量穩質升”的重要表現之一。

　　另據億翰智庫統計對40城涉宅用地成交情況的統計，2021年至今，以容積率≤1.5為標準，相關涉宅用地成交面積占比逐年提升，從9%提升至2024年的超18%，2025年一季度進一步提高至20.25%。低密地塊成交面積占比在逐年增多。

　　在降低容積率的同時，降低或取消配建要求也成為近期土地供應的一大趨勢，例如上海徐匯濱江的原小米地塊就未要求配建5%的保障房。而上海在2024年8月份在對熱門地塊的競買規則進行了調整，競品質環節就取消了競保障房比例的條款。

　　與低容積率對應的通常是高品質產品，因為這往往意味著更少的建筑密度和更多的綠化空間，而目前市面上的低密產品大多是高端改善產品。這實際上也是許多高地價項目未來打造的重要方向，如北京海淀樹村地塊就設有18米限高，業內預計該項目將設計為6層洋房產品。

　　除了地塊指標為房企升級產品提供了更多空間之外，各地放開新房限價則給“好房子”提供了更多可能性。

　　在市場正周期中，高價地項目往往因新房售價嚴格限定，存在盈利空間較小乃至可能虧損的情況，這導致開發商在高端項目的投入上并不積極。

　　艾振強表示，由于北京、上海、杭州等一線及新一線城市已明確取消“房地聯動價”等限價政策，房企可根據市場需求和項目定位自主定價，新拿地塊的面積段、總價等有攀升空間，也推動本輪地王項目呈現出產品的高端化和定制化趨勢。

　　“過去的高地價項目多以高層為主。”熱點二線城市一位房地產業內人士向記者分析，當前限價放開給了開發商做好產品的利潤空間，“四代宅、洋房或者別墅將成為主流產品”，與之相應的得房率也會遠高于過去的產品。

　　如今，隨著高端產品的業態的不斷豐富，按“好房子”新標準建造高品質，與在售庫存錯開競爭，上述業內人士認為，當前的新“地王”本身的溢價能力也明顯增強。

　　事實上，本輪“地王”誕生在住房需求從“有沒有”向“好不好”的轉變中，改善型需求成為市場主流，開發商也只有通過打造“好房子”才能有效搶占市場。新近在上海拿下板塊內“地王”的某房企內部人士就向記者表示，高地價決定了未來的高房價，“只能通過產品力打動市場，贏得消費者青睞了。”