招商蛇口計提減值準備增加 董事長稱要做到“四不失”

　　中新經緯3月19日電 (薛宇飛)18日下午，招商蛇口召開了2024年度業績說明會暨投資者交流會。

　　招商蛇口董事長蔣鐵峰在會上表示，公司在戰略上要做到“四不失”，即不失誤、不失血、不失速、不失志。同時，會進一步提升運營板塊在總營收的占比。

　　歸母凈利潤下降超三成

　　招商蛇口2024年年度報告顯示，2024年，該公司累計實現簽約銷售面積935.90萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元人民幣。據第三方機構克而瑞的數據，招商蛇口2024年的銷售額排在全行業第五名。

　　據招商蛇口年報披露，2024年，該公司在西安、長沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進入當地銷售排名前五。

　　2024年，招商蛇口累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，公司需支付地價約為335億元。報告期內，該公司在其“核心10城”的投資金額占比分別達90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。

　　從營收、利潤等指標看，2024年，招商蛇口實現營業收入約1789.48億元，同比增長2.25%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為40.39億元，同比下降36.09%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約為24.49億元，同比下降57.27%。

　　對于利潤下滑，年報解釋稱，主要系受行業整體下行影響，公司開發業務項目結轉毛利率同比下降，計提房地產項目減值準備同比增加所致。

　　2024年年報顯示，招商蛇口2024年的信用減值損失、資產減值損失合計約為60.34億元，在2023年，該數值約為24.17億元。

　　在業績說明會上，招商蛇口董事長蔣鐵峰表示，公司在戰略上要做到“四不失”，即不失誤、不失血、不失速、不失志。他稱，“不失誤”是指對政策形勢、戰略方針方面做到不失誤，相信房地產市場大有可為，但也不能拿錯一塊地，要優中選優，選擇在核心城市的核心區域進行投資；“不失血”是指保持充足的現金，截至2024年年末，公司貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平；“不失速”是指公司的營收和利潤要保持一定規模，穩住開發的基本盤，提升開發速度，適當穩杠桿，然后再降杠桿；“不失志”是指要立足長遠，堅定發展信心，尤其是堅定轉型的信心，守正創新。

　　2024年年報數據顯示，截至2024年年末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率為62.37%、凈負債率為55.85%、現金短債比為1.59，“三道紅線”始終處于綠檔。年報稱：“公司全年新增公開市場融資154.60億元，票面利率均為同期同行業最低水平。2024年末，公司綜合資金成本為2.99%，較年初降低48BP。”

　　運營板塊營收占比提升

　　近幾年，招商蛇口持續進行多元化業務轉型。

　　在開發業務中，代建業務的規模不斷擴大。據了解，招商蛇口于2010年起開展代建業務，2024年3月正式設立專業公司招商建管，后者是招商蛇口旗下統籌管理并開展代建業務的專業公司。2024年，招商蛇口新增77個代建項目，新增代建管理面積約898萬平方米。

　　招商蛇口方面表示，代建業務會是公司開發業務的一個重要補充，預計未來代建面積會穩步增加，為公司貢獻一定的營收與利潤。

　　開發業務以外，招商蛇口還有資產運營業務、物業服務業務。該公司資產運營業務包含了運營產業園、集中商業、公寓、寫字樓、酒店及其他，在2024年，招商蛇口主要持有物業全口徑收入74.64億元，同比上漲12%；新入市23個重資產項目，新增經營面積101萬平方米，含11個公寓、6個集中商業、3個產業園和3個酒店；同時發揮多元業態協同優勢，年內新增簽約輕資產管理面積約91萬平方米。

　　物業服務業務由招商蛇口旗下公司招商積余負責。2024年，招商積余實現營業收入171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.40億元，較上年增長14.24%。截至2024年年末，招商積余在管項目2296個，管理面積達3.65億平方米。

　　蔣鐵峰表示，在早些年，公司的開發業務可能占到總營收的95%以上，而到2024年，公司開發業務在總營收的占比降至約87%，運營板塊在總營收的比例達到約13%，公司會進一步提升運營板塊在總營收的占比，這才是持續、長遠發展的動力。

　　圍繞商業、公寓等進行多元經營，是不少房地產企業轉型的主要方向。在業績說明會上，招商蛇口副總經理劉曄表示，公司正努力將資產經營業務打造為公司的第二增長曲線，在資產運營業務方面，已形成以產業園、集中商業、公寓三大主力業務為主的業務結構。從2024年的經營表現看，上述三大主營業態貢獻了43.89億元的營收。

　　劉曄還稱，長期看，公司始終堅定向開發與經營并重轉變的發展戰略，在資產運營業務方面，會圍繞提質量、調結構來構建穩定的經營性現金流，使之成為公司穿越周期的重要支撐力量。目標方面，集中商業業務要穩住商業地產十強的地位，公寓業務要繼續保持行業前五的地位，產業園要保持中國領先的產業園區綜合運營服務商的地位。

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責任編輯：魏薇 李中元