【財眼觀兩會】魏晨陽：不動產金融工具將大力引導社會資本

　　中新經緯3月7日電 題：不動產金融工具將大力引導社會資本

　　作者 魏晨陽 清華大學五道口金融學院研究員、清華大學五道口金融學院金融MBA教育中心主任

　　今年《政府工作報告》明確提出，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并強調通過“盤活存量用地”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”等措施穩定市場預期。

　　此前，多地已陸續放寬限購政策，并加大保障性住房建設力度。然而，僅靠政策調控從根本上解決房地產市場的結構性問題還不夠，不動產金融工具如REITs(不動產投資信托基金)、CMBS(商業抵押擔保證券)等在盤活存量資產、引導社會資本參與保障房建設中也具有重要作用。

　　盤活存量資產，提升房企流動性

　　當前，部分房地產企業面臨高負債和融資挑戰，不動產金融工具如REITs和CMBS能夠有效盤活存量資產，緩解房企的流動性壓力。以REITs為例，它通過將存量資產證券化，使企業能夠將沉淀的消費型基礎設施、長租公寓等資產上市，實現資產退出回收流動性資金。這不僅降低了企業的杠桿率，還優化了資產負債結構，提高了財務穩健性。

　　此外，《政府工作報告》提出“加力實施城中村和危舊房改造”，這為REITs和CMBS提供了新的應用場景。通過為城市更新項目提供長期資金支持，這些工具能夠覆蓋從項目改造到后續運營的全生命周期資金需求，推動存量資產向高質量發展方向升級。

　　引導社會資本參與保障房建設

　　保障性住房建設是政府的重要任務，但僅靠財政資金難以滿足龐大的資金需求。REITs等不動產金融工具能夠為保障性租賃住房提供退出渠道，從而引導社會資本參與保障房建設，形成財政資金的撬動效應。政府可以通過與社會資本合作開發保障性租賃住房，再通過REITs實現資產證券化，吸引更多社會資本參與。

　　《政府工作報告》提出“大力推動中長期資金入市”，而REITs具有長期穩定收益的特征，能夠吸引保險等機構投資者參與。這種模式不僅為保障房建設提供了可持續的資金來源，還為社會資本提供了穩定的投資渠道，實現了政府與市場的雙贏。

　　銜接財政政策與市場化資金，提升投資精準性

　　在“中央預算內投資”已定的背景下，如何通過不動產金融創新銜接財政政策與市場化資金，成為提升投資精準性的關鍵。中央預算內投資可以配套不動產金融工具，實現精準支持。例如，在新型基礎設施和重大民生工程中，政府可以通過“資本金注入+不動產金融”組合，在項目成長階段注入財政資金并配套發行REITs或ABS(資產證券化)，吸引市場化長期資金參與。

　　此外，政府可以通過優化投資結構，強化對“兩新(大規模設備更新和消費品以舊換新)”“兩重(國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設)”重點領域的支持，擴大超長期特別國債支持范圍，完善地方政府專項債券管理機制。同時，用好財政補貼，例如對綠色ABS發行主體給予財政獎勵，形成“綠色金融+財政補貼”雙激勵，推動綠色建筑和低碳項目的發展。這種創新融資模式不僅提高了財政資金的使用效率，還吸引了更多社會資本參與，形成了政策疊加效應。

　　構建風險對沖機制，借鑒國際經驗

　　在全球低利率環境下，中國不動產金融市場面臨利率波動的風險。中國可以借鑒歐美市場的經驗，構建風險對沖機制。例如，利率互換工具在歐美市場已經非常成熟，能夠有效對沖房貸資產的久期風險。中國可以推動掛鉤LPR(貸款市場報價利率)的利率互換產品標準化，提升市場流動性，降低利率波動對不動產金融市場的沖擊。

　　此外，參考日本企業在低利率時期的“出海投資”模式，中國房企可以通過海外資產配置對沖國內利率風險。例如，利用低息環境發行離岸債券，投資歐美成熟市場的商業地產REITs，形成收益多元化結構。這種風險分散策略不僅能夠降低國內市場的利率風險，還能夠提升企業的國際競爭力。(中新經緯APP)

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責任編輯：孫慶陽