7個月去化周期背后：深圳新房庫存真的“告急”了嗎？

　　去化周期僅7個月？深圳新房市場加速修復，但“庫存告急”說法存疑

　　財聯(lián)社3月6日訊(記者 王海春)關于深圳新房市場去化周期縮短至7個月的數(shù)據(jù)，引發(fā)了市場對于當?shù)貥鞘惺欠褚姷祝�并可能出現(xiàn)上揚的討論。

　　近日有機構統(tǒng)計，截至今年2月底，深圳一手預售住宅庫存量為30385套，去化周期從去年高峰的26個月，降至7個月，新房“庫存告急”。

　　“新房去化周期是觀察一個城市市場動態(tài)供求關系的參考指標，業(yè)內會根據(jù)該指標來了解一個城市當前階段的市場狀況。去化周期超過18個月即超過‘警戒線’，12個月以內是相對比較理解的狀態(tài)，而6個月以內，顯示出供求關系較為緊張，可能會出現(xiàn)房價上揚。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向記者表示。

　　那么，去庫存周期僅7個月，是否意味著深圳樓市已經(jīng)見底，并可能出現(xiàn)上揚行情？對此，多位受訪分析人士告訴記者，該數(shù)據(jù)或受到數(shù)據(jù)模型、階段性供應減少等季節(jié)性因素影響，未必充分反映出深圳市場全貌。

　　記者聯(lián)系數(shù)據(jù)發(fā)布方以及多家第三方機構人士發(fā)現(xiàn)，之所以出現(xiàn)這種情況，與數(shù)據(jù)口徑及計算方法，有一定關系。

　　分析師指出，房地產(chǎn)庫存周期的計算公式為：庫存去化周期=當前庫存量/平均銷售量。從公式本身來看，庫存量及平均銷售量的數(shù)值變動，即分子、分母的變動，均可對去化周期數(shù)值產(chǎn)生影響。

　　從庫存量來看，據(jù)廣東政務服務網(wǎng)|深圳市房地產(chǎn)信息平臺披露的數(shù)據(jù)，截至2025年2月，深圳月末可售新建商品房套數(shù)為30385套，月末可售面積為3184756平方米。

　　“目前深圳的待售新房規(guī)模，仍然較大。一是在售的房源比較充裕，2月份深圳可售住宅面積超過318萬平方米，如果加上別墅以及公寓等類住宅房源，體量就更大了。二是2月恰適春節(jié)期間，很多項目并沒有在此期間上市，季節(jié)性因素使用得2月新增供應量大幅度減少。”深圳58安居客分析師吳春薇表示。

　　對此，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉也指出，從商品房上市規(guī)模來看，深圳2月項目入市數(shù)量顯著減少。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，今年2月深圳僅有3個住宅項目獲批，批售面積9.6萬平方米，環(huán)比下降68.5%；當月深圳只有1個住宅項目入市，推售面積7.8萬平方米，環(huán)比下降73%，入市面積大幅度減少。

　　從平均銷售量情況來看，據(jù)了解，發(fā)布去庫存周期僅7個月的機構，是以近6個月的平均月度銷售面積為計算口徑，而多位分析師告訴記者，行業(yè)去庫存周期一般以近12個月數(shù)據(jù)為基準。

　　“去年四季度以來，深圳成交量上升，按近半年成交數(shù)據(jù)錄入去庫存計算公式，數(shù)值表現(xiàn)的確不會很差。但如果以近一年成交數(shù)據(jù)為基準，呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)可能會有所不同。”深圳一家房產(chǎn)機構分析師告訴記者。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年2月深圳一手住宅(含普宅、別墅)庫存約去化周期約12.9個月，環(huán)比上月縮短0.9個月。

　　另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年2月，深圳新房(含住宅在內所有物業(yè)類型)可售面積約617.09萬平方米，庫存去化周期為14.92個月。

　　林波告訴記者，與其他城市相似，深圳市場也存在區(qū)域分化的現(xiàn)象。分不同區(qū)城來看，熱點區(qū)域后線庫存不足，寶安、光明、龍華去化周期均低于10個月，南山12個月左右，庫存積壓主要在坪山、大鵬、深汕等外圍區(qū)域，去化仍面臨一定壓力。

　　鄒少偉介紹，深圳新房去化周期連續(xù)六個月呈回落態(tài)勢，但按實時市場，受春節(jié)假期影響，深圳2月上半月市場較為低迷；下半月二手市場逐步恢復，成交快速回暖，恢復至節(jié)前正常時期水平。

　　“從我們觀察到的一線市場狀況，除市中心核心區(qū)域優(yōu)質新建住宅房源比較緊俏，遠郊地區(qū)的項目，去化情況仍然不理想。而且，預計三月份會有十幾個項目入市，供應量將大幅度增加。因此，綜合來看，深圳市場新房并沒有到所謂庫存告急的程度。”吳春薇在接受記者采訪時說。

　　其進一步表示，當前的成交量，很大程度是以價換量的結果。雖然一些項目折扣率有所減少，但這些收回折拍的主要是位置不錯、品質較好的項目，多數(shù)項目仍然需要用較低的價格來吸引買家入市。而二月份新房、二手房價格并未止跌，當前市場的主流，仍是“以價換量”。

　　市場價格方面，據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年2月，深圳新建商品住宅平均價格同比下跌0.33%，環(huán)比下跌0.03%，樣本平均價格52652元/平方米。

　　二手房市場價格，也處于調整狀態(tài)。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，深圳二手住宅價格指數(shù)同比下跌3.45%，環(huán)比下跌0.13%，樣本平均價格67672元/平方米。

　　“應該說，深圳去年出臺樓市利好政策后，庫存量確實出現(xiàn)大幅度下降，市場修復很快。但市場得到修復，并不意味著即將出現(xiàn)反轉。按當前的庫存量及新房成交行情，深圳市場遠未到庫存告急、供不應求的狀態(tài)。”林波補充道。